Das Immobilisten-ABC enthält interessante Begriffe und deren Erklärungen aus dem Bereich Objektbetreuung und darüber hinaus.

Altbau
Vorhandene Gebäude werden nach ihrem Alter unterschiedlich als Altbauten eingestuft. Teilweise wird von Bauten, die vor 1948 entstanden sind, teilweise von Bauten, die älter als 30 Jahre sind, ausgegangen.
Altersversorgung
Es empfiehlt sich, die Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums so zu planen, dass die Immobilie mit Eintritt des Bauherrn in den Ruhestand möglichst belastungsfrei ist. Ein bezahltes Haus oder Eigentumswohnung ist eine wichtige Säule der Altersversorgung, da dies einerseits das Rentnerbudget um die Miete entlastet und andererseits einen inflationssicheren Sachwert darstellt.
Bauliche Veränderung
Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form, und zwar nicht nur von Bauwerken, sondern auch von unbebauten Grundstücksteilen, angesehen. Bauliche Veränderungen können der Ausbau des Dachgeschosses, die Errichtung einer Garage oder eines Zauns oder der Einbau einer Hausmeisterwohnung sein. Sie bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit).
Bauwich
Seitenabstand ("Reichen"), das ist ein gegen die seitlichen Nachbarliegenschaften gelegener Grundstreifen, der von jeder Bebauung freizuhalten ist.
Betriebskosten
Betriebskosten sind Mietnebenkosten.
Carport
Ein Carport dient als Garagenersatz. Er besteht häufig aus einer Balkenkonstruktion aus Holz mit drei Wänden und Überdachung.
Dachformen
Die häufigsten Dachformen sind das Pultdach, das Satteldach, das Sheddach (insb. bei Fabrikgebäuden), das Flachdach und das Walmdach.
Dienstbarkeit
auch Servitut genannt. Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten. Hausservituten können "bejahende" sein wie Rechte auf Einfügung von Balken in eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten "verneinende" Hausservituten zur Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem Nachbargebäude Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen. Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück das dienende Gut.
Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht auf "unbeschränkte Herrschaft"). Beschränkungen durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag schränkt der Liegenschaftseigentümer sein volles Verfügungsrecht ein, das Benützungsrecht wird dem Mieter übertragen.
Ertragswert
Der Wert, der sich aufgrund der Rentabilität einer Liegenschaft errechnet.
Gegensatz: Sachwert.
Flächen-und Längenmaße
Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird nach Quadratmetern berechnet, in der Land- und Forstwirtschaft auch nach Hektar (ha) = 10.000 qm oder nach Ar (a) = 100 qm. In alten Bauplänen finden sich noch die früher gebräuchlichen Längenmaße:
1 Klafter = 1,896484 m, 1 Fuß = 0,316081 m und 1 Zoll = 0,026340 m.
Gaube
Eine Gaube (auch Gaupe) ist ein Dachaufbau in der Schräge des Daches und dient zur besseren Belichtung und Belüftung der Dachräume, als dies durch übliche Dachflächen-Fenster erreicht werden kann. Zusätzlich wird ein Gewinn an Wohn- bzw. Nutzfläche erreicht. Gauben sind eine bauliche Veränderung und als solche genehmigungspflichtig.
Gemeinschaftseigentum
Eigentum der Gesamtheit der Wohnungseigentümer an dem Grundstück sowie den Teilen, Anlagen und Errichtungen eines Gebäudes mit Eigentumswohnungen, die nicht im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen.
Gemeinschaftsordnung
In der Regel Bestandteil der Teilungserklärung. Regelt das Miteinander der einzelnen Wohnungseigentümer.
Grundsteuer
Vom inländischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer. Landesgesetzliche Regelungen sehen für bestimmte Wohnungsneubauten eine zeitliche Grundsteuerbefreiung für höchstens 20 Jahre vor, die jeweils bei der Gemeinde zu beantragen ist.
Haustechnik
Die Haustechnik umfasst die sanitären, heizungstechnischen und elektrischen Anlagen.
Instandsetzung
Instandsetzungen werden notwendig durch Witterungseinflüsse, Abnutzung oder natürliche Alterung der Baustoffe.
Isolierung
Isoliert wird gegen Strom und Wasser, auch wenn sich diese Bezeichnung immer noch hartnäckig und fälschlicherweise für Schall- und Wärmedämmung hält.
Mietverträge
Mietverträge sind Bestandsverträge. Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume etc. werden zwischen dem Eigentümer einer Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter abgeschlossen. Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume können zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen werden, wenn der Eigentümer dem Mieter das Recht auf Untervermietung einräumt.
Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im Vorhinein) zu entrichten hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten (Nebenkosten) und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder Zentralheizung, einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der Gesamtmietzins wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
Mit-eigentumsanteil
Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz in Verbindung mit Sondereigentum und Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (sachenrechtliches Element). Eine Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur dann beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Nach Vereinbarung kann sich das Abstimmungs-prinzip nach der Höhe der Miteigentumsanteile richten.
Miteigentum
Eigentum mehrerer Personen an einer gemeinsamen Sache. Beim schlichten oder ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile nach Bruchteilen (Quoten), nicht jedoch nach flächenmäßig oder räumlich bestimmten Anteilen der Liegenschaft. Gelegentlich besteht noch Stockwerkseigentum an Gebäuden, das aber seit 1879 nicht mehr neu begründet werden kann. Beim schlichten Miteigentum ist die Benützung durch die Miteigentümer zwischen diesen zu vereinbaren. Die ordentliche Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft entscheidet die nach Anteilen berechnete einfache Mehrheit (Bewirtschaftung, Instandhaltung etc.), außerordentliche Maßnahmen (z.B. Zubauten) bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer. Hingegen kann jeder Miteigentümer über das Eigentum an seinem ideellen Anteil allein verfügen (z.B. Verkauf oder Belastung durch eine Hypothek).
Eine spezielle Form des Miteigentums stellt das Wohnungseigentum dar.
Modernisierung
Von Modernisierung spricht man, wenn die Baukonstruktionen weitgehend erhalten bleiben, durch Verbesserung von Ausstattungsstandards und Erfüllung erhöhter Anforderungen des Bautenschutzes eine Wertsteigerung erreicht wird.
Niedrigenergiehaus
Das Niedrigenergiehaus unterschreitet die von der Wärmeschutzverordnung geforderten Höchstwerte des Jahresheizwärmebedarfs um mindestens 25%.
Regenwassernutzung
Werden Regenwasser und verbrauchtes Wasser aus Bad, Küche und Waschküche für Toilettenspülung, Gartenbewässerung etc. genutzt, reduziert sich die Abwassermenge um bis zu 70%.
Sachwert
Der Wert einer Immobilie, der sich zusammensetzt aus dem Bodenwert und dem Zeitwert des Gebäudes. Gegensatz: Ertragswert.
Sauberkeit
Primärtugend.
Sondereigentum
Wohnungseigentum wird gemäß §2 WEG durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Nach §3 WEG ist Sondereigentum das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das Sondereigentum soll nur dann entstehen können, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Das Eigentum erstreckt sich nach § 5 WEG auf die Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die "verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum (...) über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.“ Das Sondereigentum kann nach Maßgabe des § 6 WEG nur in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, veräußert oder belastet werden.
Sondernutzungsrecht
Von einem Sondernutzungsrecht spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer das alleinige (ausschließliche) Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Gärten, Gemeinschaftsräume, Stellplätze) eingeräumt wird, wodurch zugleich die anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts bleibt im Gemeinschaftseigentum. Als praktisch wichtigster Fall hat sich das Sondernutzungsrecht an Pkw-Stellplätzen herausgebildet. Im Gegensatz zum echten Eigentum am Stellplatz hängt hier der Stellplatz gleichsam wie ein Wassertropfen an der Wohnung und teilt - von Ausnahmen abgesehen - das Schicksal der Wohnung. Die Begründung solcher Sondernutzungsrechte erfolgt in der Teilungserklärung, dem Kaufvertrag oder in einer eigenen Urkunde. Bei der Begründung müssen alle zu dieser Zeit eingetragenen Eigentümer und Gläubiger zustimmen.
Souterrain
Mit Tageslicht-Fenstern versehenes Untergeschoss eines Gebäudes.
Umbau
Umbauten verändern die bauliche Substanz und unterscheiden sich darin von Ausbaumaßnahmen.
Verkehrswert
Das ist der im normalen Geschäftsverkehr auf dem Grundstücksmarkt zu erzielende Preis.
Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehören nach § 42 ii. BV alle Räume, die Wohnzwecken dienen, also auch die Küchen und Bäder, jedoch nicht Keller, Waschküchen, Trockenräume, Garagen, Abstellräume etc..
Wohnrecht
Das Wohnrecht (Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem Eigentümer.
Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG von 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeit (Büro, Geschäftslokal) ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten) verbunden sein. Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Zur Begründung des Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für wert- erhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die "kleinste Einheit “, an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils. Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.
Öffentliches Gut
Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft (Bund, Land, Gemeinde) befindet und zur allgemeinen Benützung offensteht (Straße usw.). Das "öffentliche Gut" ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.
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